Steigen die Zinsen oder fallen sie? Für alle, die gerade überlegen, ein Forward-Darlehen abzuschließen, ist das eine entscheidende Frage. Oder nicht?

Immobilienkäufer, bei denen auf absehbare Zeit eine Anschlussfinanzierung ansteht, beobachten den Zinsmarkt derzeit mit Argusaugen. Fallen die Zinsen leicht, wie im Moment, stoppt der eine oder andere Interessent für ein Forward-Darlehen seine Aktivitäten – denn wer eine solche vorgezogene Anschlussfinanzierung eingeht, sichert sich den heutigen Zinsstand schon für die Zukunft. Ist zu erwarten, dass die Zinsen weiter fallen, so die Logik, dann lohnt es, zu warten. Schließlich kostet jeder Monat Vorlaufzeit Geld, in Form eines Forward-Aufschlags.

Steigen die Zinsen leicht, startet meist eine Bewegung in die umgekehrte Richtung. Da niemand weiß, wohin die Reise geht, forcieren Anschlussfinanzierer in einer solchen Phase meist ihre Bemühungen – und unterschreiben. Beliebt sind derzeit Forward-Darlehen, mit denen sich die Restschuld vollständig abtragen lässt. Und sie können sich durchaus lohnen, wie unsere Berechnungen belegen.

Überstürzte Abschlüsse vermeiden

Wer sich mit dem Thema "Forward-Darlehen" beschäftigt, sollte aber nicht nur die kurzfristige Zinsentwicklung im Blick behalten. Ebenso wichtig ist die Frage, wie die Zinssituation am Ende der Zinsbindung seines aktuellen Darlehens aussehen könnte.

Leider haben wir bei der FMH-Finanzberatung keine verlässliche Glaskugel. Auf Basis unserer umfangreichen Daten können wir aber aussagekräftige Vergleiche erstellen und daraus eine Prognose entwickeln.

So haben wir etwa ausgewertet, wie die seit 2002 möglichen Forward-Angebote im Vergleich zu den tatsächlichen Anschlussdarlehen nach 12, 24 und 36 Monaten aussahen. Das Ergebnis: Bei 24 und 36 Monaten Vorlaufzeit haben stets nur jene Kunden vom Forward-Abschluss profitiert, die im letzten Quartal 2005 unterschrieben haben. In allen anderen Fällen war das Abwarten die bessere Variante. Die komplette Auswertung finden Sie hier.

Nun muss man fairerweise sagen, dass die vergangenen zehn Jahre zinstechnisch mehr als außergewöhnlich waren. Inzwischen aber scheinen sich die Zeit wieder zu ändern: Bei der Europäischen Zentralbank (EZB) denkt man inzwischen laut darüber nach, zu einer normaleren Geldpolitik zurückzukehren. Aktuell folgen auf kurzfristige kleine Zinsanstiege zwar immer wieder kleinere Rückgänge. Der Trend ist aber eindeutig: Seit ihrem Tiefststand im Oktober 2016 haben sich die Zinsen um ein halbes Prozent verteuert.

Abwägen von Chancen und Risiken

Einiges spricht dafür, dass diese Entwicklung anhalten wird. Die Inflationsrate in der Eurozone nähert sich wieder gesunden zwei Prozent – und steigende Inflationsraten verteuern früher oder später auch die Bundesanleihen und die Baugeldzinsen. Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Wirtschaftspolitik der USA. Steigen in den USA die Zinsen, wird Geld dorthin geleitet. Das erhöht die Zinsen weltweit. Und damit auch in der EU.

Andererseits ist die Welt derzeit ein unsicherer Ort. Das Verhältnis der USA zu Russland und China wird immer angespannter. Keiner weiß, welche Auswirkungen das auf die deutschen Zinsen haben wird.

Recherchen machen sich bezahlt

Was also sollten Immobilienkäufer tun, wenn eine Anschlussfinanzierung ansteht? Die Antwort lautet: Ruhe bewahren, Angebote einholen, vergleichen – und dann erst entscheiden. Die Zinsunterschiede bei Forward-Darlehen sind immens, weil nicht nur der eigentliche Hypothekenzins, sondern auch der Forward-Aufschlag variieren kann.

Ein Durchschnittskunde, der eine Anschlussfinanzierung über 150.000 Euro braucht (50 Prozent Beleihung, 30 Monate Vorlaufzeit), kann bei einer Zinsbindung von 15 Jahren fest und drei Prozent Tilgung derzeit Angebote zwischen 2,05 und 3,06 Prozent Zinsen erhalten. Diese Spanne ergibt sich bereits aus 90 Instituten im FMH-Zinsvergleich. Dazu ist allerdings anzumerken: Einem objektiven Vergleich stellen sich meist nur die Banken mit den besseren Bedingungen. Auf die Laufzeit gerechnet, ergibt das bereits eine Differenz von 18.400 Euro, wenn man gleiche monatliche Raten unterstellt.

Wir meinen: Um diese Summe zu sparen, lohnt eine ausgiebige Recherche.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.